Advogado * Professor * Apresentador
Consultor Jurídico Especializado - Professor em Cursos de Graduação e Pós-Graduação; Mestre em Direito Difusos e Coletivos - Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho - Examinador da Comissão Permanente de Estágio e Exame de Ordem - OAB/SP - Professor e Coordenador de Cursos no Centro Universitário Paulistano
UniPaulistana - Professor do IEFAP - Institudo de Ensino, Formação e Aperfeiçoamento em Pós-Graduação; Palestrante e realizador de treinamentos e workshops.
*Foi apresentador do Programa Direitos e Deveres do Cidadão na TV Geração Z Conteúdo UOL - Confira Acervo.


3 de abril de 2011

Obrigação "propter rem"

A obrigação propter rem é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem. Segundo *Arnoldo Wald, as obrigações propter rem “derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa”.


A obrigação propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação. A obrigação propter rem é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

São exemplos de obrigação propter rem:

A obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo;

A obrigação do condômino de pagar as dividas condominiais;

A obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou divisão do bem comum;

A obrigação do proprietário de um bem de pagar os tributos inerentes à coisa;

Entre outros.

Segue abaixo vídeo de um brilhante trabalho realizado sobre o tema  pelos alunos do Curso de Direito do Centro Universitário Anhanguera de SP, no qual parabenizo e rendo minhas homenagens de estilo.



Na obrigação propter rem o titular responde com todos os seus bens, inclusive com o bem de que decorreu a obrigação, sendo possivel a exoneração do devedor quanto a obrigação através de alienação do bem, sendo que nesse caso, junto ao bem o adquirente assume todos os encargos que dele advêm.

*WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro. Obrigações e Contratos. 12ª Edição. Ed. Revista dos Tribunais. São Paulo, 1998.


Vídeo (http://www.youtube.com/watch?v=S04_pcxqWSs)

28 comentários:

  1. Caro professor. como fica uma situação em que o inadimplente de tx condominio adquiriu o imovel de uma outra pessoas e depois o negocio foi anulado por fraude? A divida volta para o vendedor do imovel?

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  2. Na obrigação propter rem de pagamento de condomínio a obrigação adere ao imóvel e o segue. Desta feita, havendo declaração judicial anulando o negócio em virtude de fraude, a obrigação de pagar o condomínio recai ao proprietário do bem, reconhecido como tal na decisão judicial.

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  3. Professor, gostaria de entender a seguinte questao e o motivo de a alternativa "b" não ser a correta:
    Assinale a alternativa que contemple exclusivamente obrigação propter rem:
    (A) a obrigação de indenizar decorrente da aluvião e aquela decorrente da avulsão.
    (8) a hipoteca e o dever de pagar as cotas condominiais.
    (C) o dever que tem o servidor da posse de exercer o desforço possessório e o dever de pagar as cotas condominiais.
    (D) a obrigação que tem o proprietário de um terreno de indenizar o terceiro que, de boa-fé, erigiu benfeitorias sobre o mesmo.


    A FGV considerou a letra "D" correta.

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    1. Prezado Acadêmico!

      A letra B está incorreta pois a hipoteca não é obrigação real, as despesas condominiais sim.
      A letra D, por sua vez, trata da hipótese de um proprietário de um terreno indenizar o terceiro de boa-fé que realizou benfeitorias no referido bem. Ora, essa opção corresponde a uma obrigação real, pois o proprietário terá a obrigação de indenizar não porque declarou a vontade nesse sentido, mas simplesmente por ser proprietário do bem. Assim, a questão correta é a letra D.

      Abs

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  4. O Município de Belo Horizonte promoveu executivo fiscal em face de Humberto para lhe cobrar o valor de R$ 10.520,00, a título de IPTU, do ano de 2010, vencido e não pago. O executado, em defesa, alega que já alienou o bem desde o ano de 2011. Posteriormente, ingressa o adquirente com embargos de terceiro para se ver livre da penhora que incidiu sobre o imóvel. Alega que tomou todos os cuidados no momento da aquisição, obtendo certidão da dívida ativa municipal negativa e ausência de distribuição de ações em face do alienante, bem como obteve a certidão vintenária, que estava sem nenhum apontamento ou gravame sobre o bem.
    Indaga-se: Como deve o juiz decidir os embargos de terceiro?

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    1. Prezado Estudioso, Por forca do art. 130 do CTN os créditos tributários decorrentes de imposto de tal natureza subrogam-se na pessoa do adquirente do imóvel, exceto quando constar do titulo a prova da sua quitação.

      A situação relatada enquadra-se nesse exceção eis que a certidão negativa de ônus expedida pelo Município quando da efetivação da alienação prova a boa-fé do adquirente e que as cautelas necessárias para a aquisição do bem foram tomadas.

      Nesse caso, o adquirente, salvo melhor juízo e análise jurídica, fica eximido da responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores a compra do imóvel.

      Sucesso!


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  5. Professor,
    Boa tarde,
    E como fica na situação de um apartamento em que os proprietários faleceram e o processo já esta em fase de penhora.
    Nesta fase sobrinhos abrem inventário.
    O condomínio precisa esperar o inventario/ nomeação de inventariante?
    Pode continuar com o processo para leilão?
    O inventário, com inúmeros herdeiros, não possui prazo para acabar e o condomínio ficará prejudicado?
    Entendo que por ser obrigação propter rem não seria necessário aguardar a nomeação de inventariante, vez que o processo já se encontra em fase de penhora ( tudo feito por meio de edital e curador).
    O que o sr acha?
    Grata elena

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    1. Prezada Estudiosa Elena,
      É possível que o credor habilite seu credito no inventario e requeira a reserva de bem suficiente para a quitação do bem, mesmo antes da partilha, consoante artigo 1997, §1° do CC.
      Sucesso!

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  6. Professor

    de quem é a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e Taxas condominiais em atraso sobre imóveis arrematados em leilão público extra-judicial ? do arrematante ou do fiduciante, no caso de alienação fiduciária ?

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    1. No caso de bem arrematado em leilão público há que se atentar ao edital do leilão que em regra especificará a existência ou não de débitos relativos ao IPTU e condomínio e a quem recairá eventual responsabilidade.

      No caso de débitos posteriores à arrematação a responsabilidade pelos pagamentos pode recair tanto ao promitente vendedor quanto ao promissário comprador no caso de alienação fiduciária.

      No caso de omissão, deve manifestar-se nos autos.

      Sucesso!

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  7. Professor Douglas, boa tarde, gostaria de saber se um procurador por responder a processo de débitos condominiais e se podem executar seus bens caso não seja encontrado o verdadeiro proprietário do imóvel?

    Grato Diego

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    1. Prezado Estudioso Diego,
      O procurador pratica atos em nome do outorgante de forma que poderá responder em nome daquele também em juízo.

      No que tange a penhora, essa recairá sobre os bens do devedor e/ou terceiro garantidor.

      Sucesso!

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  8. professor. comprei um imóvel que já está escriturado em meu nome e na data da transferência a prefeitura deu CNDMunicipal apesar do antigo proprietário parcelar dívida de contribuição de melhoria. Agora a prefeitura não quer me fornecer certidão negativa de débito alegando que não foi paga a contribuição de melhoria. Devo pagar ou não preciso já que foi fornecida certidão negativa de débito por ocasião da compra e venda. Obrigado

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    1. Por forca do art 130 do CTN os créditos tributários decorrentes de imposto de tal natureza subrogam-se na pessoa do adquirente do imóvel, exceto quando constar do titulo a prova da sua quitação.

      A situação relatada pode se enquadrar na exceção eis que a certidão negativa de ônus expedida pelo Município quando da efetivação da alienação prova a boa-fé do adquirente e que as cautelas necessárias para a aquisição do bem foram tomadas.

      Nesse caso, o adquirente fica eximido da responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores a compra do imóvel.

      Sucesso!

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  9. boa tarde professor

    no caso de um imovel que foi financiado e o futuro proprietario nao esta pagando as taxas de condominio, quem o sindico deve cobrar? o futuro proprietario ou o proprietario atual?

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    1. O débito poderá ser cobrado tanto do adquirente quanto do financiador no caso de alienação fiduciária.

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  10. Olá professor,
    Um imóvel foi leiloado pela CEF e o valor da arrematação foi muito superior a divida, o que gerou um saldo remanescente. Este valor é mais que suficiente para cobrir uma outra divida oriunda de uma ação de condomínio. Pode-se requerer o pagamento da divida do condomínio com o saldo remanescente do leilão? consta no edital que esse encargo seria do arrematante!

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    1. No caso de bem arrematado em leilão há que se atentar ao edital do leilão que especificará o preço e a existência ou não de débitos relativos ao IPTU e condomínio e a quem recairá eventual responsabilidade, via de regra.

      No caso de saldo remanescente esse fica a cargo do credor da dívida, não podendo ser utilizado para saldar dividas diversas do objeto do edital.
      No caso de omissão, deverá manifestar-se nos autos.
      Sucesso!

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  11. Professor a transferência de um imóvel e sua devida regularização poder ser considerada uma obrigação propter rem.

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    1. Prezado Estudioso,
      Via de regra, é obrigação do comprador registrar a escritura de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se de Obrigação de Fazer geralmente prevista no Contrato de Compra e Venda, cujo instrumento também pode prever a responsabilidade sobre a regularização do imóvel.
      Registre-se que trata-se de ato constitutivo de direito real sobre coisa alheia e direito de propriedade imobiliária que só nascem com o registro na matricula do imóvel .
      Sucesso!

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  12. Olá Professor me chamo Rodrigo.
    Gostei do Blog, sou estudante de direito e sempre tenho dúvidas quanto a Obrigação "propter rem".
    Me esclarece uma dúvida... Água, Luz são obrigações "propter rem"? Se alguém compra um imóvel e possui essas dívidas quem tem a obrigação, o antigo ou o novo proprietário?

    Desde já obrigado.

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    1. Prezado Acvadêmico Rodrigo, a Obrigação propter rem é aquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou titular de um direito real sobre um bem.

      Débitos decorrentes de água e luz constituem obrigação pessoal de forma que devem ser cobrados da pessoa que usufruiu do serviço.

      Sucesso!

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  13. Professor, parabéns pelo Blog.

    Na situação de alienações sucessivas de bem imóvel por adquirentes, sem os respectivos registros na repartição imobiliária, sendo o interessado o último na cadeia, a ação de adjudicação compulsória deverá ser promovida em face do antepenúltimo adquirente ou de todos, com a formação de litisconsórcio originário, passivo, unitário?

    Grato.

    Marcelo - Acadêmico.

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    1. Prezado Acadêmico Marcelo,

      Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade é transferida pelo registro no cartório de registro de imóveis.

      Assim, em caso de litígio envolvendo o imóvel, a demanda deverá ser promovida em face do proprietário que figura no RGI, ressalvando-se o direito a ação regressiva.

      Sucesso!

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  14. Bom Dia Professor,
    Se a pessoa compra um imóvel que, quando construído, causou danos ao imóvel vizinho, o comprador responde por uma possível ação de indenização por danos materiais? A obrigação propter rem trasferiria também essa obrigação, ainda que o ilícito tenha sido causado por imprudência do antigo dono?
    Abraços

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  15. Prezado Acadêmico,
    No novo Código Civil, entre os artigos 1277 e 1313, encontramos exemplos de obrigações envolvendo bens imóveis e especialmente o Direito de Vizinhança.
    Conflitos decorrentes podem ser considerados obrigações propter rem, pois onde está a propriedade, estará o proprietário, que por sua vez carregará ônus, ressalvando-se, contudo, o direito de ação regressiva.
    Sucesso!

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  16. Prof. Douglas. Por favor gostaria de ter esclarecida uma dúvida no caso de "propter rem". Como é aplicada essa situação no caso de um bem adquirido em Leilão de Hasta Única, na qual no Edital não é mencionada divida condominial, sabendo-se que no edital deve ser referido todo o tipo de ônus que recaia sobre o referido imóvel. Nesse caso quem é o responsável pelos débitos condominiais? Muito obrigado. CSF,

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    1. Prezado(a) estudioso(a) CSF,
      Segundo entendimento do STJ não pode o arrematante ser responsabilizado por dividas condominiais não mencionadas no edital de leilão em observância ao principio da segurança jurídica e da proteção da confiança. Nesses casos é recomendável a reserva de parte do valor obtido no leilão para quitação dos débitos condominiais.
      Há certa discussão sobre a matéria. Sucesso!

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